Có hay không cũng còn tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố. Tuy nhiên, chúng ta có thể tự tính toán sơ bộ để xem thử việc mua căn hộ đầu tư cho thuê có thể lời được không, hay thậm chí có thể là sẽ bị lỗ. Và việc cho thuê, duy trì cho thuê sẽ có thêm những chi phí phát sinh nào
1 Chi phí
* Phí môi giới
Thường là 1 tháng tiền thuê đối với HĐ thuê là 1 năm trở lên, HĐ 6 tháng là 1/2 tháng tiền phí, từ 2 năm trở lên là 1.5 tháng tiền phí.
Có những trường hợp người cho thuê chỉ trả phí 1/2 tháng đối với HĐ thuê 1 năm. Tuy nhiên, thường phí càng thấp thì tỷ lệ các bạn sale càng không mặn mà hỗ trợ sẽ càng cao, nên các sale thường sẽ ưu tiên những căn phí cao hơn. Vấn đề này người cho thuê cần tính toán kỹ, vì nếu ko cho thuê sớm được thì nhà sẽ bị trống, nhà càng trống lâu giá trị cho thuê càng giảm.
Còn một vấn đề về khoản phí môi giới, thường sau mỗi lần ký HĐ sẽ là 1 lần trả tiền phí. Ví dụ, một năm chủ nhà có 3 khách trả và 3 khách ký mới, vậy là đã mất 3 lần phí rồi.
Vì vậy nếu chủ nhà thấy người thuê quá ổn thì nên bàn bạc với họ để gia hạn tiếp, có thể sẽ đỡ được 1 phần chi phí đáng kể đó.
* Khấu trừ hao mòn nội thất
Thông thường với những căn hộ có nội thất, thời gian khấu hao rơi vào khoảng 2-3 năm, tuỳ vào chất liệu nội thất hoặc là do người ở có giữ gìn hay không.
Ví dụ căn hộ đó làm nội thất hết 200 triệu. Cho thuê 1 năm được 100 triệu (đã trừ đi phí môi giới). Vậy phải mất 2 năm mới có thể thu hồi vốn phần nội thất, và năm thứ 3 trở đi bạn mới có lời. Nhưng nếu nội thất hao mòn quá nhanh chỉ trong 1 năm, vậy có phải chủ nhà đã lỗ rồi không?
Phần này quý khách hàng nên tính toán kỹ, xem thử nên chọn việc cho thuê nhà trống, nội thất cơ bản, đầy đủ nội thất, và đơn vị thi công nội thất uy tín chất liệu tốt cái nào là tối ưu chi phí và có lợi nhất.
* Phí quản lý
Về khoản này, có một số căn hộ sẽ tặng PQL, một số bắt đóng tiền PQL trước, một số thì vào ở mới đóng.
Nếu được tặng, người cho thuê có thể cộng thêm phần PQL vào giá thuê để gia tăng lợi nhuận. Tuy nhiên không phải lúc nào điều này cũng làm được, để làm được dễ dàng thì cần tìm hiểu kĩ giá thuê hiện tại ở căn hộ đó những căn hộ khác có cộng thêm PQL không. Chứ nếu một vài căn hộ cho thuê giá rẻ và kèm miễn PQL thì chắc chắn giá cho thuê của căn hộ sẽ neo xuống mức giá thấp.
Còn nếu quý khách hàng phải trả trước PQL khi nhận nhà, khi cho thuê chắc chắn phải nên cộng số tiền này vào. Nếu quên cộng vào thì lợi nhuận cho thuê của quý khách hàng cũng đã giảm đi đáng kể rồi đó!
2. Tỷ lệ nhà trống, tỷ lệ lấp đầy.
Có những trường hợp, sau khi khách thuê trả nhà sẽ có một khoảng thời gian giữa lúc khách trả và lúc tìm được khách mới. Đây cũng là vấn đề nan giải, đặc biệt là với các căn hộ nằm xa trung tâm, điều kiện kết nối khó khăn,…
Làm bài toán đơn giản như này:
– Căn hộ cho thuê 13 triệu
– Chủ nhà chần chừ vì muốn được giá, nhưng qua 1 tháng vẫn chưa có ai thuê. Vậy là 1 tháng tiền nhà, tương đương 13 triệu đã không cánh mà bay.
Tính ra giá trị cho thuê căn hộ từ 13 triệu đã giảm xuống còn 12 triệu rồi. Chưa kể chủ nhà còn tốn thời gian, công sức chạy qua chạy lại hỗ trợ mở.
Vậy nên, thay vì tính toán giá thuê quá kỹ, chủ nhà có thể linh động tang, giảm giá thuê sao cho phù hợp nhất để hạn chế được tình trạng nhà trống quá lâu.
3. Lãi vay
Có những căn hộ, quý khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng, tiền cho thuê khi đó thường được tính toán để bù đắp khoản vay. Tuy nhiên cần thận trọng nghiên cứu kỹ, vì không phải dự án nào cho thuê cũng được giá cao.
Ví dụ quý khách hàng vay mua căn nhà 3 tỷ, tỷ lệ vay 70% (2.1 tỷ) trong thời hạn 20 năm với lãi suất 9%.
Tính sơ mỗi tháng quý khách hàng phải trả cả gốc và lãi là ~27 triệu, trong khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình ở TPHCM chỉ rơi vào khoảng 3-4%, tương đương căn 3 tỷ bạn cho thuê được khoảng 10-13 triệu. Trừ đi số tiền vay phải trả thì mỗi tháng chủ nhà phải bù thêm từ 14-17 triệu. Mà đó là những chung cư có tỷ suất lợi nhuận cho thuê tốt, chứ có một vài dự án tỷ suất lại cực kỳ thấp, thì sẽ khiến chủ nhà gồng lãi.
Vậy nên quý khách hàng hãy tính toán thật kỹ lưỡng (lãi vay, lợi nhuận cho thuê, tìm hiểu dự án,…) trước khi quyết định vay mua căn hộ để đầu tư cho thuê.
—–
Trên đây là 3 yếu tố chính quyết định đến việc cho thuê căn hộ có thể lời, lỗ hay không? Bên cạnh đó còn nhiều yếu tố khác tác động đến việc lời, lỗ khi mua căn hộ cho thuê (vị trí, kết nối, tiện ích,…). Vậy nên quý khách hàng cần tham khảo thật kỹ trước khi ra quyết định
Đây chỉ là nội dung tích góp từ kinh nghiệm làm nghề chỉ mang tính chất tham khảo.