Có nhiều phương cách chọn chung cư sao có lời đã được rất nhiều sale truyền đạt đến khách hàng rồi, vậy nên bài này xin ngược chiều gió chút.
Cắt lỗ, ngộp bank, ngộp thở, thở oxy, xoay vốn làm ăn, thu hồi vốn, giá hợp đồng… muôn ngàn hiện trạng trên thị trường hiện nay, vậy;
Chọn chung cư sao cho đừng LỖ?
Suy nghĩ khách hàng hiện tại khi mua căn hộ “chọn sao cho nó đừng lỗ hoặc lỗ ít ít thôi cũng được rồi”
Chỉ là một vài chi tiết nhỏ nhưng đôi lúc nó cũng ảnh hưởng đến kết quả về sau của khách hàng , dứt khoát nhưng cũng cần một chút thận trọng, cùng xem thử nào.
1. Mật độ cư dân
Người dân ở hẻm nhiều, giờ muốn chuyển ra đường rộng hơn bằng cùng 1 số tiền. Giờ xây chung cư ở đây bán được không, thanh khoản tốt không, bán giá cao được không?
Khu vực dự án có đường nhà cửa đường xá rộng rãi, người dân có muốn lên ở chung cư không? Dĩ nhiên là có, nhưng sẽ không nhiều.
Tương tự quy luật cung – cầu, nhu cầu nhà ở nhiều mà nguồn cung khan hiếm, giá cả ắt sẽ tăng thôi.
2. Tiện ích ngoại khu
Gần trung tâm, KCN, sân bay, trung tâm hành chính, bệnh viện, siêu thị, …..
Không có siêu thị cũng có bách hóa xanh hoặc cửa hàng tiện lợi, không cửa hàng tiện lợi cũng có tạp hóa, chợ tự phát
Không có bệnh viện thì cũng phải có trạm y tế, trung tâm y tế
Không có luôn những thứ trên thì lấy gì sống? Ai sẽ muốn ở chỗ này? Không ai muốn ở thì nhu cầu mua từ đâu? Người ở không mua thì người đầu tư sẽ bán cho ai?
3. Số lượng căn hộ
Nên là vừa phải, không quá nhiều hoặc quá ít. Nhiều quá thì có sự cạnh tranh về giá, cung quá nhiều trong khi cầu hạn chế sẽ dẫn đến sự giảm giá. Ngược lại ít quá sẽ không có thị trường, ít đơn vị BDS (công ty, sàn, nhóm nhỏ,…) làm, ít môi giới làm dẫn đến độ phủ, truyền thông và tiếp cận nhu cầu hạn chế, nhu cầu hạn chế cuối cùng sẽ dẫn đến sự giảm giá
4. Các quỹ đất và dự án xung quanh
Số lượng chung cư hạn chế hoặc không còn quỹ đất để xây chung cư
Ở một số quận có diện tích nhỏ có mật độ căn hộ khá thấp do quỹ đất hạn hẹp. Kết hợp với việc dân số quá đông dẫn tới nhu cầu mua/thuê nhà cực kỳ lớn, và số lượng căn hộ lại quá ít làm cho giá cả bị đẩy lên cao.
Ngược lại ở những quận/huyện có mật độ chung cư cao thường có sự cạnh tranh về giá, tuy nhiên vẫn có một vài chung cư ngoại lệ nhờ sở hữu tiện ích tốt, giá cho thuê cao. Vì vậy cần cân nhắc kỹ khi mua những khu vực này.
5. Vị trí
Trước giờ sale nào cũng nói vị trí kết nối, cái này thì dễ nói rồi nên không bàn sâu, vì có quy hoạch cả, thông tin trên mạng giờ nhiều lắm. Cái ít nhắc đến ở đây là cái kết nối hiện tại, như là:
* Đường vào dự án có bị bóp đầu, bóp đuôi đoạn nào không?
* Đường vào dự án sau khi xây dự án xong có khả năng quá tải với số lượng người ở chung cư lúc đó không? Có tình trạng buôn bán lấn chiếm lòng lề đường gây kẹt xe không?
* Đường xung quanh dự án có thông không, những hướng thông đó có kẹt xe không?
* Từ dự án đi các quận trung tâm gồm những hướng nào, hướng nào kẹt xe, hướng nào không?
6. Chủ đầu tư
Xem các dự án chủ đầu tư đã triển khai, ít ra thì CĐT đã làm 3-4 dự án rồi vẫn tốt hơn CĐT mới làm 1 dự án, và bao nhiêu dự án đó có bao nhiêu cái có sổ, cũng kinh nghiệm của CĐT cả.
* Nếu là dự án đầu tay cần xem kỹ thông tin chủ đầu tư trên các trang mạng chính thống, trang thông tin chính thống, nội tại CĐT là gì?
* Nếu vẫn chưa rõ thông tin CĐT, xem các đơn vị hợp tác liên quan: thầu xây dựng, thiết kế, tư vấn thi công, ngân hàng,…CĐT nào uy tín thì thiếu gì đơn vị hợp tác uy tín tìm tới. Ngân hàng cũng vậy, CĐT nào tiềm lực tài chính mạnh mới chơi chứ.
* Nếu không rõ nữa thì tốt nhất tạm thời ngưng mua bán với CĐT này và tiếp tục tìm hiểu thêm
* Còn nếu quá thích rồi thì ko sao, đợi xây xong vẫn sẽ có những căn giá tốt hoặc giá bán ngang với giá HĐMB. Vì nhiều yếu tố cả khách quan lẫn chủ quan nên chuyện này là muôn thuở ở các căn hộ lúc mới bàn giao.
7. Pháp lý
Thực ra pháp lý chỉ là một phần trong câu chuyện, tuy nhiên nó cũng giúp hạn chế việc cắt lỗ nhiều nhất có thể. Khách hàng họ cần vay mua hoặc xoay vốn theo cách họ muốn, và sổ chính là thứ họ cần
Một phần câu chuyện ở đây là có những căn hộ dù có sổ vẫn phải cắt lỗ để bán nhanh (có thể vì vị trí, kết nối chưa tốt), và có những chung cư dù chưa ký HĐMB vẫn có khả năng bán lời.
Dù vậy việc tìm hiểu pháp lý vẫn là quan trọng và cần thiết
Khách hàng ở họ quan tâm dự án có ra sổ được hay không hoặc pháp lý dự án đang là gì, có cơ sở, giấy tờ nào đảm bảo pháp lý dự án đã đủ điều kiện mở bán?
8. Đòn “bẫy” tài chính
* Ân hạn gốc, ân hạn lãi, ân hạn gốc và lãi,…trong “một con số nào đó” năm
Tạo nên “Đòn bẩy”, tự tin mua nhà hẳn, hoặc nắm bắt được thời cơ đầu tư, cơ hội trong tương lai,…sức hút không thể chối từ.
Tuy nhiên nếu không tìm hiểu kỹ về tài chính cá nhân hiện tại, chu kỳ vay và số tiền trả nợ sau này, lúc đó “Đòn bẩy” sẽ trở thành “Đòn bẫy” bất cứ lúc nào, gây ra áp lực tài chính và rất nhiều khó khăn sau này.
* Khách hàng có 600 triệu, mua nhà 2 tỷ, vay 1.4 tỷ trong 20 năm, ân hạn gốc hoặc lãi hoặc gốc lãi 2 – 4 năm đầu, “Năm thứ 5” mới bắt đầu trả gốc lãi, khó khăn đã bắt đầu từ ĐÂY.
* Sale khoan tự tính toán vội, hãy nhờ ngân hàng tư vấn kỹ cho mình và tư vấn kỹ cho khách hàng.
9. Giá
* Mua chênh có thể tốt hoặc có thể không tốt, còn tùy vào thời điểm và chất lượng bàn giao dự án sau này.
Nếu chất lượng bàn giao tốt, tiện ích đẹp và đúng thời điểm thị trường khởi sắc thì việc mua chênh của bạn sẽ chẳng vấn đề gì.
Ngược lại nếu không may rơi vào thời điểm khó khăn như hiện tại, cho dù tiện ích đẹp, chất lượng bàn giao tốt cũng khó có thể giúp bạn có lời, đặc biệt là đối với các căn đã mua chênh lệch.
Vì giai đoạn này rất nhiều người cần xoay vốn nên có khả năng họ sẽ chấp nhận bán dưới mức giá họ kỳ vọng rất nhiều.
“Tôi còn nhiều lựa chọn giá hợp đồng tốt hơn tại sao tôi phải mua lại của một người đã mua chênh lệch” đó sẽ là câu hỏi trong đầu khách hàng.
* Giá Rumor (kiểu như hiệu ứng mỏ neo), neo giá vào suy nghĩ khách hàng là bài chủ đầu tư thường dùng nhất hiện nay. Là để hướng khách hàng vào nội dung “đầu tiên” họ nhận được, từ đó mọi phán đoán và quyết định của khách hàng đều dựa vào thông tin đầu tiên này.
Dự án A ở quận 2 rumor 60 triệu/m2 (chưa VAT). Trong suy nghĩ của khách hàng dự án này giá tốt thật, khi mà xung quanh đều 70 triệu/m2. Từ đó CĐT sẽ tiếp tục truyền tải các thông điệp khác về tiện ích, kết nối, phong cách sống,…lúc đó sẽ còn thấy nó tốt hơn nữa.
* Dù ít hay nhiều, một mức giá của dự án nào đó có tính thanh khoản tốt cũng có thể tác động kéo giá chung của khu vực lân cận lên theo.
* Một chung cư bán sau có mức giá cao hơn mặt bằng giá chung làm thúc đẩy giá của các chung cư hiện hữu lân cận (vấn đề này thường không xảy ra nhiều).
10. Đi sâu vào tí, trong việc chọn căn hộ
* Sân vườn
Vườn là chung hay riêng? Vườn nằm ở tầng tiện ích hay tầng nào? Vườn giá chênh lệch so với căn hộ thường có nhiều không?
Đặt câu hỏi và tìm hiểu để ra quyết định tốt nhất khi mua sân vườn.
* Căn hộ tầng tiện ích
Riêng thì quá tiện rồi, còn nếu chung thì mất đi sự riêng tư. Và thường tầng tiện ích người qua lại đông nên tương đối ồn. Tiện ích mà có sân vườn nữa thì muỗi?
* Căn hộ nằm ở các vị trí gần thang máy hoặc phòng rác
Tâm lý của một số khách hàng mua ở khi xem những căn này thường không mấy thiện cảm, đặc biệt là những căn gần phòng rác. Cũng dễ hiểu thôi, gần phòng rác ngại mùi hôi, gần thang máy ngại tiếng ồn, tâm lý chung phần lớn là vậy. Vì vậy hạn chế chọn những căn vị trí này nếu bạn muốn sau này bán nhanh hơn.
* Căn hộ có view tâm linh
Chùa, mộ, nghĩa trang,..đại loại là 1 vài view có yếu tố tâm linh. Những view như này đa số sẽ kén khách mua hơn, hầu hết là nằm ở yếu tố tâm lý. Vì vậy trước khi mua ngoài việc tìm hiểu dự án cần tìm hiểu thêm các khu vực xung quanh dự án để có góc nhìn toàn cảnh nhất giúp cho việc lựa chọn tốt hơn
* Căn hộ hướng nắng
Nắng ở đây là nắng chiều, các hướng như chính Tây, Tây Nam, Tây Bắc thường phù hợp với những KH hợp hướng Tây Tứ Trạch hơn, còn những KH còn lại nếu không quan tâm về phong thủy thì hầu hết sẽ thích các hướng mát, đặc biệt là hướng Đông Nam.
* Căn hộ ở các tầng “chưa thực sự đẹp”
Thường sẽ kén khách mua do tâm lý chung của tư tưởng phương Tây và tâm linh người Việt mình, đặc biệt là tầng 13. Vì vậy nếu được nên hạn chế mua tầng này, trừ khi mục đích mua thật sự là để ở sau này và bạn cũng không quan tâm về yếu tố tâm linh nào, đừng vì hiệu ứng đám đông trong các buổi mở bán làm bạn phân tâm.
Tất cả các yếu tố trên đều có cách hạn chế, khắc phục riêng, vì vậy các yếu tố này chỉ mang tính tham khảo tương đối.
Về cơ bản thì không hẳn căn hộ nào cũng có những yếu tố kể trên gây ra sự giảm giá trị, có những căn hộ là ngoại lệ và đặc biệt, cũng như còn nhiều yếu tố khác cấu thành nên sự giảm giá trị này, dẫn tới tình trạng bán lỗ, bán vốn,…như hiện nay.
* Chung quy lại mục đích chính của việc mua chung cư đa số đều hướng tới nhu cầu ở. Trừ những trường hợp đặc biệt như tích trữ tài sản, đầu tư cho thuê, …….
Người mua để ở
Người mua đầu tư -> bán cho người ở
Người mua đầu tư -> bán cho người đầu tư hoặc người ở
Người mua vừa ở vừa đầu tư -> bán cho người ở
* Tham khảo đầu tư cho thuê (tại TP HCM): Tỷ suất lợi nhuận ròng = [(Doanh thu cho thuê hàng năm – Chi phí hàng năm)/giá bất động sản] x 100
– Lợi nhuận < 0.3%, thấp
– Lợi nhuận từ 0.3 – 0.4%, trung bình
– Lợi nhuận > 0.4%, cao
Bài viết trên dựa theo góc nhìn từ kinh nghiệm làm nghề , chỉ mang tính chất tham khảo.